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概要：我国当前的房地产市场宏观调控，是创建在房地产市场运营客观基础之上的理性自由选择。根据房地产市场运营三个阶段的演变和三个循环交织运动的特征，房地产市场应定坐落于小康阶段和城市化；房地产市场宏观调控不应遥相呼应可持续发展，构建市场的人与自然发展。　　关键词：宏观调控；房地产市场；人与自然发展　　2003年以来，我国实施了一系列针对房地产市场的宏观调控政策。以平稳住宅价格为中心的“新的八条”[1]，甚至被称作房地产新政的标志。

如何全面正确理解政府对房地产市场的调控，如何理性辨别当前的房地产市场，如何增进中国房地产业和市场的身体健康发展与良性运营，是各界广泛注目的热点。　　一、宏观调控理性：创建可持续发展的有序市场　　（一）房地产市场宏观调控政策的理性自由选择　　我国的房地产业，由政府主导向市场主导改变的标志是1998年国务院授予《关于深化城镇住房制度改革，增进住宅建设发展的通报》。以暂停单位建房，暂停福利分房，实行住房分配货币化等措施，把住宅推向市场。

1998年，房地产开发投资为3 614亿元，投资增长率为13.7％，房地产开发投资占到全社会固定资产投资的比重为12.72％，商品房销售面积为12 185.3万平方米，销售额为2 513.3亿元，个人购房比重占到79.85％，住宅平均值售价1 854元/平方米，土地研发面7 730.1万平方米。经过5年的运营，到2003年，房地产投资首次突破万元，超过10 154亿，投资增长率为30.3％，占到全社会固定资产投资的比重为18.27％，商品房的销售面积为33 717.6万平方米，销售额超过7 670.9亿元，个人购房比重为92.46％，住宅平均价为2 197元/平方米。土地研发面积22 166.3万平方米[2].在房地产倒数5年高速发展的背景下，2003年8月21日，国务院印发了《关于增进房地产市场持续身体健康发展的通报》（18号令）。18号令是新一轮房地产市场宏观调控的起点。

　　（二）宏观调控的目标和措施是理性的　　18号令明确提出：要坚决和强化宏观调控，努力实现房地产市场总量基本均衡，结构基本合理，价格基本平稳。坚决在国家统一政策指导下，各地因地制宜，分别决策，使房地产业与当地和社会发展相适应，与涉及产业互为协商，增进社会经济的可持续发展，培育身体健康有序的房地产市场。

这一宏观调控的总目标，体现了对中国房地产市场建设的理性思维，“三个基本”，因地制宜，可持续发展，身体健康有序，是了解和匹敌中国房地产市场理性思维的精髓。　　2004年，中央和国务院报送实施的一系列有针对性的宏观调控措施，主要体现在两个方面。

　　1.削减“地根”。2004年3月1日，国土资源部公布了《关于建设用地备案制度继续执行情况的通报》；3月16日，国土资源部、监察部牵头收到了《关于之后积极开展经营性土地使用权招标拍卖会上海证券交易所转让情况执法人员监察工作的通报》，拒绝各地2004年8月31日以后，所有经营性土地全部通过“招拍挂”转让。4月29日，国务院办公厅收到了《关于深化积极开展土地市场治理整顿，严苛土地管理的紧急通知》。

明令“三个停止”，即停止农用地改用、停止土地规划改动、停止县改市。6月6日收到了《关于掌控房地产征地规模，严苛征地管理的通报》。

10月28日，国务院做出《关于深化改革，严苛土地管理的要求》。10月29日，国土部修改《土地利用年度计划管理办法》，11月1日发布《建设用地预审管理办法》、《关于公布和实行项目建设用地掌控指标的通报》（全面推行），11月9日公布《土地市场治理整顿检查竣工验收方案》。削减地根的一系列措施，是针对市场运营情况明确提出来的。

土地市场清扫情况指出：2004年7月，全国情理出有各类开发区6 866个，规划面积3.15万平方公里[2]，是1993年房地产短路时的研发面积1.5倍。2000～2002年，山东已完成了10年的用地计划的80％，浙江已完成了99％；上海、江苏5年用完了10年的用地指标，深圳展开宝安、龙岗的全部转地工作。征地、征地引起了各类对立，失地农民大约4 000万[2].即使在如此强大的宏观调控下，2004年土地购买面仍建构了的新纪录，超过了39 984.66万平方米。

　　2.削减银根。2004年4月25日，中央银行提升存款准备金率0.5％，4月27日，国务院印发通报，将房地产开发项目资本金比例由20％提升到35％。6月，银监会公布《商业银行房地产贷款风险管理提示》，规范商业银行办理房地产贷款的业务流程，确认掌控房地产贷款比例不多达80％，月偿还收支比掌控在50％以内，月债务开支的比例控制在55％以内，房地产开发商自有资本比例不高于35％。10月，银监会实施《信托投资公司房地产信托业务管理办法》（印发稿），对房地产信托经营规则监督管理、风险掌控、惩处规则等作了规范。

10月29日，央行下调存款利率0.27％，年期存款利率由1.98％提及2.25％，年期贷款基准利率5.58％，2005年3月16日，再调银行年期贷款基准利率到6.12％，个人住房贷款优惠利率由5.31％调升5.51％。对房地产的政策其必要效应是：从供给方面研发市场，将房地产的资本金比例由20％提升35％，对小规模、以项目为主体的房地商及“皮包公司”运作模式有一定的掌控起到；从市场需求方面影响，提升贷款利率，具体收支偿还比例，掌控了还贷风险。

　　（三）“两个八条”体现了民意和宏观调控的理性　　2005年3月26日，国办发清电（[2005]8号）《关于贯彻平稳住房价格的通报》，明确提出8条意见，称之为“杨家八条”。4月30日，建设部等7部门收到了《关于作好平稳住房价格工作的意见》，称之为“新的八条”。

“新的八条”从规划、土地管理、税收、信贷、优惠政策、经济限于住房和廉租房、市场秩序、信息等8个方面，明确提出了平稳住房价格的系统措施，具备很强的针对性。一些地区房地产投资规模过大，住房价格下跌过慢，供应结构不合理，市场秩序较为恐慌，广大群众广泛注目。界就房地产价格泡沫，房地产投机、中低收入阶层住房问题，展开了普遍的辩论。以摩根利士丹为代表的机构引发了“中国房地产业不存在泡沫”论浪潮，甚至为中国（主要是上海）房地产泡沫裂痕得出了时间表[3].2004年国家实施了以削减地根为标志的一系列调控措施，房地产实际运营的主要指标依然建构了历史的新纪录。

房地产投资超过13 158亿元，新的进面积约60 413.86万平方米，住宅平均值售价2 549元/平方米，较上年下跌大约16％，研发贷款余额6 657.35亿元，个人贷款余额（10月末）14 977亿元。与1998年比起，投资是2.6倍，新开工面积是3倍，住房均价下跌了50％，研发贷款余额是3.2倍，个人贷款余额快速增长了34倍。

5年房地产市场的高速成长，具备市场的动力。由福利分房向个人购房的改变，由单位投资建房向商品化研发的改变，由土地使用权协议转让向招标拍卖会改变，从1993年第一轮房地产热到2000年近8年的短距离调整，所有这些为市场启动累积了能量。房地产业由政府主导向市场主导的改变，如何创建可持续发展的较好市场秩序？新的八条的实施，社会体现反感，甚至称作房地产新政，体现了民意和市场的理性。

　　二、房地产市场理性：三个阶段和三个循环　　（一）房地产市场的历史演变：三阶段发展规律　　房屋与土地是人类最基本的存活与发展资料。土地关系和土地利用仍然是各社会形态注目的中心问题。住宅从“构木为巢”到高楼大厦，土地从“予取予求”到证券化经营，其历史演变随社会生产力的发展而变迁，随社会生产关系的变革而变化。确实意义上的房地产市场，始自产业革命之后的商品经济，其发展具备三个阶段性的特征。

　　1.工业化时期。住宅紧缺成社会各界广泛注目的问题。在18世纪60年代复英国的产业革命，法、德、美在19世纪陆续已完成。

在工业化进程中，19世纪中叶，欧洲经常出现了广泛的住宅缺少现象。小资产阶级的代言人普鲁东毫不犹豫地断言，在大城市中，90％以至更好的居民都没可以称之为自己所有物的住所。道德生活和家庭生活的确实集中于点，即自己的家园，正在被社会旋风（指工业革命引者录）卷走……我们在这一方面比残暴人还要低落，原始人有自己的洞穴，澳洲人有自己的土屋，印第安人有他自己的住处，无产阶级实质上却悬在空中[4].普鲁东赞成工业革命的立场是错误的，但他的叙述对欧洲工业革命进程中的住宅问题获取了历史佐证。

我国自20世纪50～80年代的工业化时期，也经常出现了相当严重的住宅紧缺，城市居民人均居住面积从1949年的4.5平方米，上升到1977年的3.6平方米，从而引起了20世纪80年代初住宅商品化的大辩论，这样的背景下，住宅建设是房地产市场的主轴。　　2.城市化时期。

城市的土地利用及房地产权关系沦为重点。这个时期的主要特征是：农业人口大量向城市移往，人口的流动性收缩，带给了房地产交易的空前活跃，清晰产权，健全法制，是规范市场秩序的主题。欧美在此阶段，创建了以私有制为主体的房地产权体系。我国于是以处在城市化过程中，中心是创建住房个人所有制和土地使用权的有偿有期用于制。

建设中国特色社会主义社会的房地产权体系，是适应环境房地产市场交易主轴的基础。　　3.现代化信息经济时代。以繁盛资本主义国家引导的现代化信息经济，房地产作为资本带入社会资本体系的运营，房地产业与金融业融合，房地产沦为最重要的投资和融资工具。经济学诺贝尔奖获得者夏普和米勒应验，21世纪金融创新的主题是房地产证券化。

房地产抵押，产权保险与交易，房地经营的虚拟化和国际化等沦为广泛的现象，房地产经济活动的目的，某种程度是符合人们对房地使用价值的必须，而且是一种最重要的投资不道德，房地产证券化是房地产市场的主轴。　　我国正处于全面建设小康社会的城市化时期，这一背景，要求了我国房地产市场建设的主轴：完备产权制度，规范市场秩序，构建人与自然发展。

　　（二）房地产市场运营：三个循环交织运动　　房地产市场运营有自身的规律，明确地展现出为三个循环。　　1.物质循环。这是以房地产开发为标志的，以产品更新换代为特征的，以符合人们对住房必须为主导的生产活动。

对产业革命始到19世纪中叶欧洲经常出现的住宅缺少现象，恩格斯说道：是工业化过程中较为小的、次要的祸害[4].我国自20世纪50～80年代中的工业化，也经常出现了住宅紧缺。这样的背景下，房地产市场以住宅建设为主轴，以不断扩大住宅供给，符合住宅必须的物质循环为主要特征。这种物质循环的主要特征是：住宅实物形态的更新换代，大规模的住宅建设沦为市场的标志。

原有住宅大量拆毁，马路拓宽，旧城改建和人口向城市的集中于，激化了住宅供需流失。恩格斯曾刻画过巴黎欧斯曼大街的情况，中国的征地和旧城改建，正在重演这一历史的现象。

拆房子、辟房子、卖房子、买房子，寄居房子是这种物质循环的典型特征。这个循环与工业化、城市化发展紧密关联，住房条件的提高，农业人口向城市的移往，潜在的趋势性可观的住房市场需求与经济的茁壮相配合，夹住房地产市场，利润目标影响投资的流向，廉价的劳动力（农业人口向城市的移往）作为房地产开发抵成本的承托，使房地产沦为经济发展的支柱之一。

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